较1-9月份增速回落2.0个百分点

2018-02-28 17:05 来源:网络整理

  摘要:银行必给地产加杠杆,居民必加杠杆!这是我们这个时代的宿命,是超越一切逻辑的逻辑!按揭占比中长期必然持续上升!

  未来三四线的走势就是量缩价平,因为这一轮去库存是加了很高杠杆完成的,房价再波动就是系统性金融风险。

  这是新世界(行情600628,诊股)

  销售面积趋势向下,因为三四线繁荣进入中后期,未来三四线面积萎缩,价格横住。三四线中期繁荣接近尾声,三四线城市不断调控和银行严查消费贷都可能是信号。

  房地产开发投资是三方之间的博弈,开发商有较强烈的补库存需求,今年以来土地成交金额同比大幅增长;地方政府也有强烈的供地土地冲动;从经济角度中央政府未必严重限制开发投资,但是会限制尤其是三四线城市土地供应的进度,一旦供应过快,此轮为三四线去库存所加的杠杆将面临较大的威胁,不符合政府一再强调的防范系统性金融风险的主基调。

  一二线资产价格繁荣新起点。银行持续为地产加杠杆,是一二线城市房价向上的主导因素。当前一二线是基本面和政策面相对底部,未来一二线资产价格长期上行。

  具体数据看,2017年1-10月,全国商品房销售面积13.0亿平方米,同比增长8.2%,较1-9月增速回落2.1个百分点;全国商品房销售额102990亿元,同比增长12.6%,较1-9月份增速回落2.0个百分点。

  1-10月房地产开发投资同比增长7.8%,较1-9月增速下滑0.3百分点,单月下滑有一定幅度但也不必过于在意。总体上,数据持续印证我们对于房地产开发投资“不会太好也不会太差”的判断。

  住户短期贷款新增791亿元,环比大幅回落,严查消费贷起到一定作用,但这都是表象。金融自由化下,银行给地产加杠杆是必然宿命,无需每月盯数据看波动。

  2017年1-10月,全国商品房销售面积13.0亿平方米,同比增长8.2%;商品房销售额102990亿元,同比增长12.6%。全国房地产开发投资90544亿元,同比增长7.8%;新开工面积14.5亿平方米,同比增长5.6%。

  三四线中期繁荣接近尾声

  银行给地产加杠杆是必然宿命

  (报告来源:兴业证券(行情601377,诊股))

  分结构数据看,三十大核心城市1-10月的销售面积累积同比下降37.0%,是今年以来的最大跌幅;三十大核心城市以外的城市1-10月销售面积累积同比增长18.0%,增速较1-9月下滑2.5个百分点,三四线销售面积增速持续下滑。

  11月13日,央行公布2017年10月金融数据,10月单月新增居民中长期贷款3710亿元,同比减少24.1%,环比减少22.5%;1-10月累计新增居民中长期贷款4.57万亿元,同比减少2.5%。

  开发投资不会太好也不会太坏

  10月单月新增居民中长期贷款3710亿元,同比减少24.1%,但占同期新增贷款总额比重达到55.9%,高于1-9月平均的39.1%。

  10月按揭贷款占比维持高位。银行必给地产加杠杆,居民必加杠杆!这是我们这个时代的宿命,是超越一切逻辑的逻辑!按揭占比中长期必然持续上升!

  因为银行金融自由化之后的必然选择就是给居民购房需求端加杠杆,而三四线加杠杆之后,银行将回归一二线,带来资产价格的长期上行。这是压倒一切逻辑的逻辑,没必要因国债收益率变化而心动。

  这是新世界、新视野、新市场。房地产后服务市场空间巨大,一定诞生伟大公司。三四线房价无周期,一二线城市面对基本面和政策面底部,长期趋势向上。

  未来一二线资产价格长期上行

  2017年1-10月累计新增居民中长期贷款4.57万亿元,同比减少2.5%,占同期新增贷款总额比重为38.7%,较1-9月提升1.1个百分点。

  2017年10月,全国商品房销售面积1.42亿平方米,同比减少6.0%,环比减少18.4%;商品房销售额11086亿元,同比减少1.66%,环比减少19.71%。全国房地产开发投资9899.6亿元,同比增长5.6%,环比减少11.2%;新开工面积1.4亿平方米,同比减少4.3%,环比减少12.1%。

  今年1-10月,300城市住宅土地成交面积60970万平方米,同比增长22.3%,其中一线城市住宅土地成交面积1956万平方米,同比增长119.0%,二线城市住宅土地成交面积25377万平方米,同比增长10.9%,三四线城市住宅土地成交面积33638万平方米,同比增长29.0%。

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